Requalificação urbana e retrofit no Centro de SP exigem atenção jurídica e estratégia contratual, alerta especialista
Com a ampliação dos incentivos à requalificação do centro da capital paulista, por meio do Programa Requalifica Centro, a cidade de São Paulo tem atraído cada vez mais investidores interessados em empreendimentos de retrofit — processo de modernização e readequação de imóveis antigos, muitas vezes com mudança de uso. Contudo, do ponto de vista jurídico, tais projetos exigem atenção redobrada, especialmente em relação à regularidade urbanística, zoneamento e riscos contratuais.
“O investidor precisa avaliar a situação registral e urbanística do imóvel, verificar se há necessidade de aprovação específica dos órgãos de patrimônio histórico e observar, no caso de condomínios edilícios, o quórum legal para mudança de destinação”, explica o advogado Daniel Lopes, especialista em direito imobiliário empresarial e de contratos e sócio do Almeida Prado e Hoffmann Advogados. “É imprescindível contar com parecer técnico jurídico desde a fase de due diligence.”
Segundo ele, o novo arcabouço legal — composto pela Lei Municipal 17.577/2021 e pelos Decretos 61.311/2022 e 62.467/2023 — representa um avanço significativo, ao oferecer maior segurança jurídica, previsibilidade e incentivos concretos aos projetos de requalificação urbana. “Além de regras mais claras sobre mudança de uso e incentivos fiscais, essa estrutura normativa favorece a elaboração de contratos mais robustos, com cláusulas resolutivas e condicionantes ajustadas à realidade legal.”
Ainda assim, entraves burocráticos da Prefeitura continuam a ser um desafio prático. Apesar da padronização introduzida pela Portaria SMUL nº 78/2022 e pela Instrução Normativa SF/SUREM nº 1/2023, Daniel ressalta que a lentidão no licenciamento e a falta de padronização na interpretação das normas ainda geram insegurança. “É fundamental manter o diálogo entre setor público e privado para ampliar a transparência e acelerar os processos.”
Outro ponto de atenção diz respeito à dispensa de outorga onerosa, prevista na legislação, que pode ser um forte atrativo econômico, mas também trazer riscos. “Essa renúncia fiscal reduz custos e melhora a viabilidade dos projetos. No entanto, há risco de judicialização, especialmente em imóveis com valor histórico ou em áreas com infraestrutura precária”, ele alerta. Por isso, os contratos devem prever cláusulas de contingência fiscal e rateio de passivos futuros.”
A responsabilidade legal também é um tema sensível nos projetos de retrofit. De acordo com o advogado, empreendedores continuam obrigados a cumprir integralmente as normas de acessibilidade, segurança e preservação. “A responsabilidade é solidária entre todos os contratados e o incorporador. Os contratos precisam estabelecer com clareza as alocações de risco, as obrigações técnicas, as garantias e os seguros, sob pena de responsabilização civil, administrativa e até penal.”
Por fim, Daniel destaca que contratos de locação e venda de imóveis requalificados devem conter cláusulas específicas para proteger as partes envolvidas. “É essencial incluir garantias de regularidade do imóvel, manutenção dos benefícios fiscais e mecanismos de indenização ou ajuste de preço em caso de passivos ocultos ou questionamentos futuros.”
Ele também comenta a proposta do governo de São Paulo de instalar um novo centro administrativo no centro da cidade por meio de uma PPP. “Esse projeto pode ser um catalisador para contratos de retrofit empresarial e valorização da região. Mas, como toda PPP, exige contratos detalhados, com matriz de risco bem definida e garantias proporcionais ao volume do investimento.”
Foto: Prefeitura de SP
